Anna Gener: "Que a Málaga o a Valencia le vaya bien es una gran noticia para todos, incluso para Madrid o Barcelona"

Anna Gener (Barcelona, 1974) es una mujer enamorada del urbanismo, del sector inmobiliario y del arte, pero sobre todo de Barcelona. Gener acumula 19 años en Savills, hasta 2017 como directora general y, en la actualidad, como CEO de la firma de consultoría en Ciudad Condal, una labor que compagina, entre otros cargos, con ser miembro del Comité Editorial de El Periódico, una cabecera de Prensa Ibérica, del Museu Picasso de Barcelona, de la patronal Pimec o del Tribunal Arbitral de Barcelona.

La directiva recibe a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA en el cuartel general de su consultora en Madrid, en el número 81 del Paseo de la Castellana, en las históricas oficinas de BBVA. Siempre sonriente.

PREGUNTA. ¿Cómo resumiría la situación que vive el mercado inmobiliario?

RESPUESTA. El mercado de inversión inmobiliario está muy condicionado por la situación de subida de tipos de interés, que, mientras continúe, que los analistas empiezan a advertir que está cerca el final, nos pone en una posición de wait & see (esperar y observar). La subida de los tipos de interés provoca que el inversor exija mayor rentabilidad, baja el valor de los activos, no está muy claro dónde está el precio y hay un desajuste de expectativas entre el que quiere comprar y el que quiere vender. La conclusión es una contracción en el volumen de inversión.

P. Y, en Barcelona, en particular, ¿cómo está el mercado?

En Barcelona tenemos una situación coyunturalmente anómala para las oficinas porque se están entregando muchos proyectos, sobre todo en el 22@, que se conceptualizaron y se tomaron la decisión de acometer antes de la pandemia, en un momento en que la tasa de disponibilidad de oficinas de toda la ciudad era inferior al 5% y, en concreto, en el 22@ inferior al 3%. Las señales que nos enviaba el mercado en aquel momento era que claramente se debían ponerse en marcha nuevos desarrollos para satisfacer a la demanda. Ahora, se están entregando proyectos que son de una gran calidad y que están acordes a los requerimientos de la demanda. Solo en el centro de la ciudad, se están rehabilitando más de 70.000 metros cuadrados, sobre todo en el barrio del Eixample, que eran edificios que no eran eficientes energéticamente, que se habían quedado obsoletos, y ahora se están reformando con todos los estándares de calidad y de sostenibilidad. Esto es muy bueno porque economiza el centro de la ciudad y se crea una mezcla de usos urbanísticos. En una zona residencial es bueno que también haya oficinas. Además, un riesgo que tenemos las ciudades muy turísticas, como es la nuestra, es que los edificios o el centro ciudad quede fagocitado por actividades que solo dan servicio al turista, hasta cambiar el comercio y la restauración. Que existan oficinas significa que viene gente a trabajar con necesidades reales: un menú a buen precio, ir al gimnasio, una tintorería o un supermercado donde comprar la cena. Todo esto hace que la ciudad no pierda personalidad y no sea un escaparate para turistas.

P. A pesar del parón en la inversión inmobiliaria, en la capital catalana hay algunos fondos que siguen protagonizando operaciones.

R. Sí. Estamos en un momento que, a pesar de que hay cautela a la espera de que los precios se estabilicen, para determinados perfiles de corte de largo plazo, patrimonialista o que tienen una visión del territorio muy certera, que son capaces de analizar muy bien la operación, es un gran momento porque pueden acceder a inmuebles sin que haya mucha concurrencia. Dicho esto, no estamos en un mercado oportunista, ni en Barcelona, ni en Madrid, ni en ningún sitio de Europa; solo en una contracción del volumen de inversión, debido a que se están reduciendo los precios y el vendedor, que no está sobre endeudado, no quiere vender. Con todo esto y a pesar de que sigue siendo difícil invertir, para determinados perfiles es un buen momento para hacerse una cartera.

P. En los últimos años, en algunos foros hemos visto como se ponía por delante a Málaga frente a Barcelona. ¿Está de acuerdo?

R. Yo creo en un modelo de país en el que haya varias ciudades que sean capaces de atraer inversión a nivel internacional. Me gusta más el modelo alemán que el francés: en Francia, solamente hay un mercado internacional, que es París; mientras, en Alemania, hay cuatro o cinco ciudades que son capaces de atraer inversión. Ese es el modelo que deseo para España. Con lo cual, que a Málaga o a Valencia le vaya bien es una gran noticia para todos, incluso para Madrid o Barcelona. Dicho esto, con los datos en la mano estamos muy lejos: en el mercado de referencia, las oficinas, Barcelona absorbe entre 300.000 y 400.000 metros cuadrados al año, mientras Málaga está en 20.000 o 25.000 y Valencia está en 30.000.

P. ¿Cuál es el principal reto de Barcelona y de Cataluña a nivel inmobiliario?

R. El mayor reto que tiene Barcelona es facilitar el acceso a la vivienda porque, a día de hoy, están muy tensionados los precios de compra o de alquiler. No creo que sea diferencial en relación con Madrid, honestamente, pero en Barcelona se está dificultando mucho la generación de oferta, tanto en un régimen como en el otro. ¿Cómo podemos arreglar esto? No podemos caer en dar soluciones sencillas a problemas complejos. Básicamente, pasa por generar de más oferta, no solamente en Barcelona, sino en toda el área metropolitana. Para ello tiene que haber transporte público de calidad, cosa que a día de hoy no tenemos, en concreto en Rodalies, y una colaboración público-privada efectiva para ser capaces de ofrecer vivienda a precios asequibles, y esto solo es posible si el sector público aporta suelo y aporta unos condicionantes para que el privado ponga dinero para hacer la promoción y luego para gestionar esas viviendas de alquiler. Es posible hacerlo, pero falta voluntad.

P. Pero Barcelona ya tiene un plan con dos empresas privadas para levantar 4.500 pisos.

R. Lo que pasa es que ese proyecto, tal como está conceptualizado, es difícilmente replicable. Creo que no ha habido suficiente escucha al ámbito privado para que hubiera habido más ofertantes a ese concurso, que se presentó uno solo, que es el que está ejecutando el proyecto. ¿Por qué? Porque estaba todo muy tensionado.

P. Pero en Madrid, Andalucía o Comunidad Valenciana tampoco ha habido una gran concurrencia en este tipo de proyectos. ¿Quizás España está teniendo problemas para atraer capital institucional?

R. Un gran reto que tenemos es que haya un mayor entendimiento entre el mundo público y el mundo privado para resolver un problema de la sociedad, que es la escasez de vivienda, sobre todo asequible. Ahora estamos conociéndonos y explorando a ver cómo podemos hacer matrimonios exitosos. Sin embargo, deberíamos hacerlo de manera mucho más masiva, en una relación de mayor confianza, porque sí que hay mucho dinero internacional preparado para invertir en esta tipología de segmento inmobiliario, pero el problema es que el marco en el que están definidas las reglas de juego no lo hacen del todo atractivo. El segundo problema es que, si este capital internacional no consigue invertir aquí, se va a otro sitio, siempre va a estar buscando la manera de ganarse la vida.

P. Pero en Cataluña se han implementado ciertas medidas que han sido, en muchos casos, un freno a la inversión.

R. Básicamente se está centrando mucho la solución, en el caso de la vivienda de alquiler, en el control de rentas. Y con eso no arreglamos el problema. Incluso suponiendo que fuera bien, solamente estás actuando sobre el parque existente, pero la demanda nos sigue diciendo que hay un déficit de vivienda de alquiler enorme. Creo que se están aplicando soluciones que parecen mágicas, pero que no van a tener apenas incidencia, cuando se tiene que producir más vivienda y faltan medidas para que esto ocurra.

P. ¿Al capital internacional le preocupa una posible independencia de Cataluña, como ocurrió con el Brexit en Reino Unido?

R. Desde hace mucho tiempo, ningún perfil internacional nos pregunta por esto. Desde el 1 de octubre de 2017, estuvimos nueve meses sin ninguna operación de inversión inmobiliaria relevante en Barcelona. Sin embargo, una de las mayores gestoras de inversión a nivel mundial activó otra vez el mercado tras comprar un gran edificio a una rentabilidad baja y que requería mucha inversión en su reforma. Este fondo lanzó dos mensajes: este mercado es para invertir y no es oportunista porque estoy comprando al mismo precio que antes del 1 de octubre. ¿Qué pasó después? El segundo semestre 2018 fue récord en cierre de transacciones porque había demanda embalsada, operaciones analizadas, due diligences hechas y de repente se desbloqueó todo. El mercado de inversión se adapta, aunque es temeroso al riesgo.

P. Como apasionada de Barcelona, ¿cuál es su sentimiento cuando determinadas empresas presumen de no invertir en Barcelona o en Cataluña por las restricciones que existen a la creación de nueva oferta?

R. Lo veo un error muy grande y me da mucha pena. El profesional inmobiliario debe atender a la demanda y en Barcelona hay necesidad de vivienda de todo tipo, en compra, en alquiler, a precio de mercado y a precio asequible. Además de demanda, también hay poder adquisitivo.

P. A nivel urbanístico, ¿es posible hacer crecer Barcelona?

R. Hay un mito cuando se habla de Barcelona y se dice que ya no puede crecer más porque tiene mar, montaña y dos ríos. Un urbanista, al margen de cómo políticamente se organiza el territorio, lo que hace para delimitar núcleos urbanos es analizar si un porcentaje de población relevante se desplaza diariamente a un centro urbano. En el caso de Barcelona, queda delimitado perfectamente que la ciudad y el área metropolitana es un único núcleo de más de 600 kilómetros cuadrados. Pero claro, el área metropolitana tiene 36 alcaldes, con sus 36 políticas de vivienda, medioambientales, económicas y culturales. Hay un decalaje en cómo está utilizando la ciudadanía el territorio y cómo está organizado. Todo lo que es capaz de captar Barcelona a nivel de talento, empresas e inversiones, necesariamente lo tiene que irradiar en toda esta área. Esta configuración política tiene desventajas, como falta de coordinación en temas de política de vivienda, pero crea urbanísticamente un territorio policéntrico, donde muchos de estos municipios tienen sus propios cascos urbanos históricos, valiosos arquitectónicamente y con su propia personalidad.

P. Sin perder de vista el urbanismo, ha sido muy crítica con algunas posiciones políticas en torno a la Nueva Bauhaus Europea, de la que es una gran defensora. ¿Por qué?

R. La Nueva Bauhaus Europea está inspirada en la original, que nació después de la guerra de la Primera Guerra Mundial. Los valores de esta escuela de arquitectura eran maravillosos, basados en la innovación, con un enfoque muy respetuoso con la naturaleza y reivindicando la belleza de los edificios y de las ciudades como un derecho de toda la ciudadanía para mejorar su calidad de vida. En aquella época se hizo muchísima vivienda asequible, tanto en Alemania como en Austria, arquitectónicamente exquisita, con unos diseños maravillosos y que rompieron con el mito de que la calidad arquitectónica tenía que ser cara. Tras el Covid-19, Ursula von der Leyen rescató este movimiento y lo vinculó a los fondos Next Generation. A mí me parece una corriente súper inspiradora y, en el fondo, el sector inmobiliario está volcado en ello. El urbanismo es una herramienta crucial para la generación de oportunidades y, por tanto, una herramienta para la cohesión social.

P. Fuera de la vivienda y las oficinas, la logística en Cataluña está despertando mucho interés de los inversores.

R. Sí. La disponibilidad de metros cuadrados logísticos en naves en toda Cataluña es de un 2%. El sector logístico está haciendo un esfuerzo inmenso en crear nuevas naves, aunque es complicado porque hay poco suelo y muchas veces se tiene que reconvertir inmuebles industriales obsoletos. Este año se entregarán 800.000 metros cuadrados de nuevos proyectos, que es una barbaridad, pero ya están prealquilados un 60% de toda esa superficie. La demanda está respondiendo muy bien, incluso en producto que se entregará a futuro. A grandes rasgos, la logística en Cataluña está respondiendo bien a una situación muy compleja, con una orografía difícil y una gran demanda por la cercanía a Francia, el Puerto de Barcelona y por el Corredor Mediterráneo.

P. ¿Hay apetito por centros de datos o data centers, que se están desarrollando varios proyectos ya en Cataluña?

R. Los data centers es un segmento que hay que estar muy atento para satisfacerlo, pero por el momento hay poco producto en el mercado.

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P. Para concluir, si tuviese que imaginarse Barcelona y Cataluña en diez años, ¿cómo será?

R. Soy muy optimista y me implico activamente para tratar de generar buenas dinámicas en mi ciudad. Barcelona es extraordinariamente exitosa atrayendo talento internacional: de todo el censo del Ayuntamiento, el 26% son perfiles internacionales, eminentemente europeos, de los cuales más de la mitad tienen, además de una licenciatura, un posgrado, un máster o un doctorado. Esto hace que se estén estableciendo en nuestra ciudad unos hubs muy interesantes, en concreto los relacionados con la educación; la salud, con inversiones como la de Astrazeneca de 800 millones en la ciudad; la industria digital y tecnológica, que emplea a 19.000 profesionales y factura 1.700 millones; o la industria de los videojuegos, que factura más de 900 millones. Veo a Barcelona y a Cataluña con muchísimas oportunidades. Solo tenemos que hacer una sociedad basada en el cuidado del talento local y en la atracción de talento internacional, porque tras el talento vienen las empresas y vienen las inversiones.