Pisos a 12 millones en una antigua mansión de los Grifols: así serán las viviendas más caras de Madrid

La socimi Inbest GPF trabaja ya en la reforma del edificio ubicado en el número 21 de la céntrica calle Velázquez, comprado por 78,5 millones de euros el pasado año al family office de la familia Grifols, que está llamado a ser uno de los máximos exponentes del mercado residencial de 'ultralujo' en la capital, con viviendas cuyos precios rondarán los 12,5 millones de euros y, si todo sale según lo previsto, reportará millonarias plusvalías al inversor.

Este edificio fue construido sobre una parcela de poco más de mil metros cuadrados en 1904 por José Espelius Anduaga, arquitecto de cabecera de la burguesía adinerada del momento y autor, entre otras obras, de la actual plaza de toros de Las Ventas, en la capital. El activo fue adquirido a dos sagas familiares en 2019 por la familia Grifols, a través de la inmobiliaria familiar Centurion Real Estate, filial de Scranton, accionista de referencia de la farmacéutica bajo la lupa de los mercados después del escándalo contable desvelado por Gotham City Research.

En 2023, los Grifols vendieron el inmueble a la socimi creada por las gestoras Inbest y GPF, que pagó 78,52 millones de euros, 22,36 por la superficie comercial a pie de calle y 56,13 millones por las viviendas en altura. A este importe hay que sumar los 18 millones que el nuevo dueño pretende invertir en la reforma y los 13,68 millones de gastos indirectos, que dispara la inversión total hasta los 110,21 millones, números que se hacen públicos ahora por la obligación de presentar un Plan Especial para desarrollar la obra, el cual ha sido redactado por Grupo Impar.

Una vez culminada la reforma, al ser el propietario una socimi, Inbest GPF alquilará los inmuebles durante tres años para poder beneficiarse del régimen fiscal que permite no tributar impuesto de sociedades. Hasta 2028, la empresa espera obtener algo más de un millón de euros al año en rentas. La venta de las diez viviendas, según el plan de negocio, se cerrará en el segundo trimestre de 2028, mientras que la de los locales será en los últimos tres meses de ese mismo año. La compañía espera obtener 125 millones por las diez casas y 49,3 millones por los dos locales. Haciendo números, Inbest GPF ingresará un total de 188 millones, con una rentabilidad estimada del 70,6% y unas ganancias de casi 78 millones.

Diez viviendas y dos locales comerciales

Según se detalla en la documentación municipal, la reforma del edificio contempla la reforma y adecuación de un total de diez viviendas de entre 420 y 440 metros cuadrados, dado que serán dos en cada planta. La superficie computable total de la decena de inmuebles es de 4.373 metros cuadrados, que eleva por encima de los 28.500 euros por metro cuadrado el precio medio de compra de las casas, números prácticamente récord en Madrid. Por contextualizar, las branded residences del Four Seasons se comercializaron, en 2019, a 15.200 euros el metro cuadrado de media y las de Mandarin Oriental, en el barrio de Salamanca, salieron a precios entre los 20.000 y los 25.000 euros el metro cuadrado, atendiendo a las diferentes informaciones publicadas.

Las futuras viviendas de Velázquez, 21 mantendrán la distribución del edificio original y el diseño correrá a cargo del interiorista Luis Bustamante. "La propuesta pretende recuperar su esencia original en cuanto al uso y en los elementos que se han ido perdiendo a lo largo del tiempo a través de las diferentes reformas que se han ido realizando en el edificio", destaca la documentación. Por otro lado, los dos locales con entrada a pie de calle suman 1.784 metros cuadrados, la mayoría entre la planta baja y la primera del sótano, aunque con una pequeña superficie en la segunda bajo tierra.