La ley madrileña para reconvertir oficinas en viviendas será útil para nuevos edificios, pero no para rehabilitar

El Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobará en el Pleno del próximo 20 de junio, el último antes del descanso estival, la ley que permitirá durante tres años reconvertir edificios de oficinas (o suelos destinados a este tipo de activos) en viviendas, siempre y cuando se destinen a alquiler protegido durante 15 años, pasando a partir de ese momento al mercado libre. La nueva normal, una revolución dentro del urbanismo español, ha despertado interés a la vez que otras voces alertan de las limitaciones que esta contiene.

El Proyecto de Ley de Medidas Urbanísticas para la Promoción de Vivienda Protegida, compuesto de cinco páginas, permitirá el cambio de uso a residencial en los suelos calificados con uso terciario oficinas para la implantación de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública en alquiler, durante un periodo de dos años para su solicitud y tres años para la ejecución, sin necesidad de modificar el planeamiento existente. En cualquier caso, los ayuntamientos dispondrán de cuatro meses desde la entrada en vigor de la ley y mediante un acuerdo de Pleno, para no aplicar la norma en su municipio, definir condiciones o delimitar las zonas en las que sí estarán permitidas las reconversiones.

La norma se enfrentaba a varios escollos: por un lado, todo lo relacionado con la redacción de la norma y, por otro, que la legislación permitiese a los promotores o inversores obtener beneficios al realizar estas reconversiones. El principal quebradero de cabeza era qué ocurriría con las viviendas en alquiler protegido pasados los 15 años que contempla la ley. El Anteproyecto no dejaba claro su futuro, aunque en el texto final se entiende que pasado ese tiempo será vivienda libre. Según el abogado Antonio Ñudi, socio del área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen, "ese uso alternativo residencial se podrá implantar de manera automática", pasados los quince años, "salvo que el propio Ayuntamiento establezca requisitos adicionales, en los plazos establecidos".

Una norma para suelos en barbecho

El sector inmobiliario está expectante con esta norma y hay voces positivas y negativas. El consenso del mercado es que esta norma tiene sentido para suelos destinados a oficinas que están sin construir y no en edificios ya existentes. "Va a tener más impacto en suelos sin construir que en edificios ya existentes donde hay que rehabilitar. En estos últimos, solo va a servir para activos desahuciados y en el que coste de reposición es cero o muy bajo", repiten distintas fuentes consultadas por este periódico.

El precio máximo de venta de la vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, dependiendo la zona y la tipología, oscila entre los 1.900 y los 2.820 euros por metro cuadrado. La construcción y los impuestos asociados a ella pueden ascender por encima de los 1.500 euros por metro cuadrado. Si estos hubiese que incrementarlos por una hipotética demolición o el sobrecoste de una rehabilitación —frente a la construcción desde cero—, se convierte en inviable sacar los proyectos adelante porque el coste del suelo tendría que ser muy bajo o, incluso, negativo.

¿Va a ser efectiva la medida?

En el anuncio, desde el Gobierno regional se justificó que la medida podría movilizar 1,8 millones de metros cuadrados de oficinas en desuso en los que se podrían construir alrededor de 20.000 viviendas. La fuente de estos datos es un informe creado por la 'big four' EY y la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate el pasado verano. Sobre estos, expertos consideran que no se ajustan a la realidad del mercado: "Este plan no encaja para todas las parcelas o edificios porque los costes de rehabilitación, construcción y la rentabilidad exigida por el promotor limita mucho el precio al que se puede pagar el suelo". Partiendo de esta base, como propietario, en muchos casos, no compensará vender para construir vivienda.

A pesar de la negatividad que pesa en una parte del sector, en la otra hay un sentimiento más positivo. "No va a haber una avalancha de peticiones, pero va a haber zonas donde se va a acelerar la producción de vivienda", explica una de estas, que cifra en unas varios miles las viviendas que se van a construir gracias a esta ley, aunque rebaja las expectativas dadas por la Comunidad de Madrid.

El único sitio donde se espera que la medida tenga efecto será la periferia de las grandes ciudades de la región, nunca en los centros urbanos, donde hay consenso de que "no saldrán los números" para realizar reconversiones. Un experto entrevistado descarta también que vayan a llevarse a cabo en barrios aún en fase embrionaria, como los Desarrollos del Sureste, donde ya hay una gran bolsa de terrenos destinados a vivienda para desarrollar. Sí podrá haber interés en barrios consolidados o en proceso de estarlo, como Valdebebas o El Cañaveral, en la capital.

Sobre la posibilidad de instalar vivienda en suelos terciarios de barrios de nuevo desarrollo, el socio de Andersen y experto en urbanismo añade: "La cuestión es que es necesario poner en el mercado más vivienda asequible que la que está prevista y hacerlo de manera más rápida. Pero, efectivamente, habrá que analizar cada municipio y cada ámbito, en los municipios grandes. Ahí es donde el Ayuntamiento deberá desplegar su estrategia de planificación. El legislador autonómico lo que hace es poner en manos de los Ayuntamientos una herramienta". Ñudi cree, a la espera conocer los detalles, que se permitirá también hacer este tipo de actuaciones en barrios en los que ha sido concedida la simultaneidad de las obras de urbanización y de construcción de los edificios, como Berrocales o, próximamente, Los Ahijones. "Yo entiendo que sí", concluye.

Necesidad de capital institucional

Otro de los puntos relevantes a la hora de analizar esta nueva regulación es la necesidad de capital para llevarlo a cabo. En el caso de una promoción de viviendas al uso, es suficiente con que el promotor sea dueño del suelo y apalanque la construcción con un préstamo bancario, el cual se salda con la entrega de las viviendas.

Sin embargo, en la reconversión de edificios de oficinas en viviendas, no. Tendrá que haber un propietario (o varios) del edificio durante mínimo 15 años, el tiempo que dura la protección pública. Además del promotor, que llevará a cabo el desarrollo de la obra, deberá existir un capital institucional que mantenga en alquiler el activo. Fuentes consultadas aseguran que hay apetito dentro de los inversores institucionales.

También jugará un papel relevante la rapidez de los inversores que quieran acogerse a este plan. La ley contempla explícitamente que "el uso alternativo de vivienda protegida en arrendamiento que se implante en ningún caso podrá superar el 30% de la edificabilidad del uso global terciario del ámbito o sector". En la práctica, esto significa que, si en un nuevo barrio hay diez parcelas terciarias, las cuales todas son potencialmente reconvertibles en viviendas, solo será aceptada la transformación en las tres que primero presenten la solicitud. "Va a haber gente que corra", comenta esta.